经过这两年来对房产市场的研究，昆明楼市已经基于昆明本地，开始外拓式的延伸，从省外海景房再到东南亚国家，有过我们非常熟悉的柬埔寨、泰国，马来西亚，如今昆明楼市将在文锋老师带领下进行马尼拉市场的考察。

为什么要选择马尼拉，为什么是MANILA？

人民币对美元汇率“破7”，马尼拉比索一路高涨，被视为表现超好的稳定货币。

人民币兑马尼拉比索，从2018年初的8.3至今的7.3，比索走势坚挺，持续上涨。马尼拉发展预协调委员会表示，马尼拉政府已采取行动稳定物价，将有效维持基本商品的物价稳定，稳定通胀预期，长远看，马尼拉比索依然会持续坚挺。

因为比索的一路上涨，加之首都MANILA房产市场在过去呈良性上涨态势，超高的租金回报支撑市场发展。近两年全球投资客不断涌入MANILA，以实际行动选择MANILA作为资产配置的优先选择。

MANILA是马尼拉的首都，也是马尼拉最现代化的城市，更是马尼拉经济、文化、商业中心，有“亚洲纽约”的美誉，毫不夸张的说，MANILA就是马尼拉的心脏。

作为马尼拉的首都，MANILA享受到的各种资源以及政策都是最好的，这也导致它的发展比其他城市更好，集中了马尼拉半数以上的工业企业，同时MANILA也是马尼拉的重要交通枢纽和贸易港口。

与此同时，MANILA也是外资进入马尼拉首选的入驻城市，MANILA的CBD区域集中了马尼拉80%以上的外资企业总部，已吸引华为、亚洲银行等跨国集团入驻。

毫无疑问，投资马尼拉选择首都MANILA是最稳妥，也是发展潜力最大的。

国内有专家说，房地产市场短期看政策，中期看土地，长期看人口。这话在任何一个国家依然成立。

众所周知，人口是影响房价上涨的重要因素，只有足够多、足够密、足够年轻的人口，才能支撑并推高房价。

目前马尼拉人口数量达到1.05亿，跻身1亿人口大国俱乐部，成为世界上第12个人口过亿的国家，国民的平均年龄只有23.5岁，是一个很年轻的国家，劳动适龄人口（15-65岁）占65%，人口年龄结构是完美的金字塔结构，正处于鼎盛的人口红利时期，加上马尼拉人口出生率高，人口红利至少能释放30年。

马尼拉人口增长率高居不下，每分钟有3名婴儿诞生，每年约有158万名婴儿出生。联合国人口基金会指出，由于缺乏健康生育方面的知识和服务，马尼拉育龄妇女平均每人生育5个子女，比她们希望的数目多2个。

依据菲国统计局的人口预测数据推算得出，马尼拉每分钟有3名婴儿诞生,据此计算，每年马尼拉约有158万名婴儿出生。如此众多人口对国家有限的资源构成压力，许多马尼拉人不得不到国外谋生。

　

由于许多民众拒绝采取避孕措施，马尼拉人口增长率为2.04%，虽然低于20世纪80年代的2.36%，但仍高居亚洲第一位。

这样的人口结构，能为经济发展提供持续动力，产生大量买房和租房刚需，推动房价不断上涨。根据马尼拉官方预计，到2030年马尼拉将产生1200万套的住房缺口，其中有450万都集中在MANILA大都会。

国内的投资者都深知基建发展对一个国家的整体发展是多么至关重要，尤其是道路交通方面的基建。

杜特尔特上台以来开始缓和与中国的关系，并多次会晤中国领导人。中国国家领导人2018年11月对马尼拉进行为期两天的国事访问，这是中国领导人时隔13年再次访问马尼拉，中菲关系正式进入蜜月期。至此中国政府向马尼拉政府无偿或有偿援助近7450千亿比索（1000亿人民币），并且签署29项协议，显示出两国关系在杜特地总统的领导下不断增长。粗略估计， 在2018年中国民间对马尼拉的投资增长840%。

受菲政府“大建特建”计划影响，2018年马尼拉吸引的外商投资总额为9072亿比索（约合人民币1178亿元），增长47.1%

而在今年获得的总投资额中，有约人民币487亿元来自中国。大量的外资流入，显示了国际投资者对马尼拉经济前景的信心。由日本援助的马尼拉第一条地铁，也与今年2月27日正式破土动工，总造价2270亿比索（约310亿元人民币）。

根据马尼拉官方数据显示，全国大约有600多个新的基础设施项目在建或者在筹备之中，而这些项目中的一半都位于首都MANILA。基建红利将为MANILA经济的发展创造了良好的局势，房地产市场的发展也会更加稳健，地价和房价的上涨也将顺其自然。

MANILA作为城市人口密度最高的国家，住房是刚需。数据分析显示，到2019年底，大MANILA地区对公寓住宅的有效需求将达到至少66万套。市场供应量不足三分之一。马尼拉未来房地产市场前景可期。

来MANILA投资房产，还是因为它的房价相对于其他首都城市来说是相对便宜的。如MANILA三大黄金CBD之一的ORTIGAS，房价区间约2-4万/平，与国内一线城市动辄几万、十几万每平的房价相比，价格十分亲民。而且这里的房子大多数都是小户型，精装修，没有公摊，投资门槛低。

MANILA的租金收益十分可观，据房地产研究网站Global Property Guide 的报告显示，去年马尼拉租金收益率7.51%，在全球租金收益率排行榜名列前茅。MANILA的租金收益率更是高达8.98%，且呈上涨的趋势，而国内的一线城市如北上广租金收益率还不足2%。

据全球知名的房地产服务机构高力国际分析，MANILA2018年的平均空置率在11%，并预测2019年-2021年也将维持在这个水平。未来MANILA的房屋入住率稳定在近90%的水平，比国内很多城市的入住率都要高。

当然，为什么投资马尼拉房产选MANILA？也许以上这些原因仅仅是我们选择的其中一部分原因，我们还要做的是：

我们认为目前最值得投资的，

价值洼地是哪里？

我们严选的项目有哪些特点？

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