马尼拉房市现如今出现了变化：自住业主比偶然出现的投资者要多，而且分析师表示目前马尼拉房地产的繁荣以实际的刚性需求而不是“变化多端”的投机为主。

每次谈及马尼拉住宅房产都不得不提到该国近期令人印象深刻的经济统计数据。2017年，马尼拉全年GDP增长率为6.7%，这是东南亚地区的最高水平。占经济活动70%的消费支出同比了增长6.1%。

“就经济增长而言，马尼拉在年轻人口强劲消费支出的支持下，依然是亚太经合组织国家中的佼佼者，”戴德梁行亚太地区研究部门执行董事SigridZialcita说。

“此外，本届政府正在加大政府开支，并强调基础设施支出的重要性，”她补充道。她所指的是马尼拉总统罗德里戈·杜特尔特（Rodrigo Duterte）的计划，即所谓的3B （Build, Build, Build）策略，亦称大建特建政策。根据这项计划，马尼拉政府将把基础设施支出增加到8.44万亿马尼拉比索（约1680亿美元）。

莱坊 Santos房地产咨询公司提供的数据显示，马尼拉豪华住宅2017年的年均价格增长率最高，为28%，其中马尼拉大都会（MetroManila）内多个中央商务区的房产均价达到了每平方米35万比索。与此同时，大城市预售公寓的销量增加了24%，达到52600套，突破了高力国际的最高纪录。

在海外工作的马尼拉人（OFW）构成了马尼拉的主要住房投资者群体之一，去年其汇款总额创下了新纪录——228亿美元。由于来自新加坡、香港、中国、卢森堡和美国的投资者承诺将向该国注入新资金，外国直接投资（FDI）也于十月飙升至20.17亿美元的新高。

长期以来，马尼拉大都会一直被视为一个与现代城市毫不相关，杂乱无章的海岛郊区，但杜特尔特总统雄心勃勃的建筑计划似乎可以加强其凝聚力。

马尼拉政府已经将经济改革提上了日程，分析师们认为这些改革举措是促使外国资本进一步涌入马尼拉的催化剂。这些措施包括有计划地降低外国零售商在马尼拉境内设立分店的最低实收资本要求；取消对外国购房者100%持有的投资住宅的限制；放宽对外国承包商参与房地产项目的要求。

不得不说，到目前为止，马尼拉房地产行业的前景还是一片光明。然而，马尼拉长期以来一直处于混乱状态，并因此声名狼藉。此外，无政府状态也对刚刚稳定下来而且脆弱不堪的形势造成了威胁。2016年时，国际信贷评级机构穆迪（Moody’s）和标准普尔（Standardand Poor’s）公司将马尼拉评级为有“政治风险”的国家，这是因为杜特尔总统向毒品走私者发动了一场血腥的战争，至少有1.2万人已经在这场战争中丧命。

去年，与伊斯兰国勾结的恐怖分子围困菲南部城市马拉维，而杜特尔特总统随后宣布的戒严令也让国际评级机构大为惊慌。Leechiu Property Consultants发布的数据显示，2017年，第三方商业提供商（BPO）在马尼拉大都会占用的办公建筑面积急剧下降26%，跌至3.85万平方米。

尽管如此，这样的变化尚未演变成一场全面的危机——起码国际人士对杜特尔特与众不同的“严厉之爱”领导风格的看法不会受到大幅影响。十二月，惠誉国际（Fitch）提高了马尼拉的主权信用评级，承认目前没有“证据”表明打击非法毒品交易的战争削弱了投资者的信心。

“尽管马尼拉依然存在政治风险，但考虑到其作为亚太地区投资中心的强大吸引力，它的投资市场依然可以正常运转，”Zialcita说。

杜特尔特在外交忠诚方面可以说是不走寻常路。他原本和特朗普总统建立了亲密的关系，后来又转变为与中国的战略盟友，而中国与马尼拉在南海地区存在领土争议，有大量房地产受到了此争议影响。在他的任期内，马尼拉加入了“一带一路（OBOR）”倡议。为推动此项目，中国在全球范围内投入了大量资金，启动了多项大规模的建设工程。

马尼拉的租金收益率高于6%，超过了中国乃至整个亚洲（除印尼）的所有城市。

根据中国房地产门户网站居外网提供的数据，2017年第四季度，中国买家询问马尼拉物业情况的次数相比去年同期激增了246.4%。

“（中国投资者）认为自己的投资已经得到了中国政府的认可，因为中国政府偏向于那些和一带一路倡议有关的国家。”居外首席执行官罗雪欣（CarrieLaw）说道。“他们还认为，大规模的开发项目和不断增强的商业联系将导致马尼拉的物价上涨，而这对于所有在短期内进行的房地产交易来说将是一个利好。”

“有部分驱动力来自于可观的回报。马尼拉的租金收益率高于6%，超过了中国乃至整个亚洲（印度尼西亚除外）的所有城市。她补充道。

确实，马尼拉房地产的租金收益率比曼谷（4%）、新加坡（2.9%）和上海（2%）都要高。“现在的马尼拉就像30年前的香港和新加坡，”Santos Knight Frank的首席执行官Rick Santos说道。

除了中国这一金融富矿将为杜特尔特总统的基础设施项目提供资金外，还有另一项因素有利于直接或间接推动房地产行业发展——《税制改革加速与纳入（Tax Reform for Acceleration and Inclusion，TRAIN）法》。这项法案将带来20年来马尼拉最全面的一次税制改革。这套法案还规定年收入低于25万比索的公民可免缴个人所得税和高价值物业招致的遗产税。

“由于个人所得税减少导致购买力增加，再加上房屋租赁交易增值税（增值税）的免税额已从1.28万马尼拉比索增加至1.5万马尼拉比索，这项法案可能会提高租房的需求，”Zialcita说。“这反过来又会鼓励投资者购买更多房产以应对更高的租赁需求。”

TRAIN法案去除了价格介于250万至320万比索之间的住宅物业的增值税免税额，而这可能导致房屋的合同价格上涨。也就是说，TRAIN法案为房地产投资者创造了长期的投资潜力。据估计，今年这项法案实施后，马尼拉政府将获得将近900亿马尼拉比索的额外收入，其中大约70%的资金将分配给“大建特建”计划。

“这些基础设施项目应该可以释放出农村地区的土地价值，”高力国际马尼拉公司研究部门经理Joey Roi Bondoc说。“随着地方分权化不断推进，大幅增加的公共基础设施支出应该为从事建设，运营和维护（O＆M）的关键运输基础设施企业提供新的机遇。”

正如Bondoc所说，“基础设施的黄金时代”将迫使开发商在马尼拉大都会附近正在积极扩建道路网络的省份（如甲米地、拉古娜、布拉干和邦板牙）内启动更多综合性城镇开发项目。

杜特尔特似乎专注于翻修马尼拉大都会的基础设施以便分散资本。政府已公布多项计划，包括加快马尼拉大都会区第一个地铁网络的建设，并完成博尼法乔全球化城市——奥迪加斯中心接驳道路（BonifacioGlobal City-Ortigas Center Link Road）和C-5 / 卡蒂普南立交桥项目。

综合性城镇包含居住、工作、休闲和购物场所，对于正在寻找合适物业的人群来说极富吸引力。上世纪90年代末，马尼拉房地产开发行业巨头Megaworld率先启动了城镇和网络公园建设工程。据该公司预计，最近一系列政府项目将产生巨大的连锁效应。

“随着税制改革计划持续推进，消费者支出也不断增加，我们发现今年投资和购买住宅物业的人也变多了，”Mega World International高级副总裁Marivic Acosta说。

“第三方商业提供商和POGO（马尼拉海外游戏运营商）租用的物业不断增加，这将对住宅市场产生多米诺效应，而乡镇地区受到的影响格外明显。”

私营部门为马尼拉基础设施提供发展动力的积极性也变得越来越高涨。马尼拉知名房地产开发商阿亚拉（Ayala）和建筑公司伊顿地产（Eton Properties）合作搭建了一座可连接帕西格和奎松的桥梁。Megaworld母公司安德集团（Alliance Global Group Inc.）正在利用其资本性支出项目来建造一条长为2公里的空中列车单轨铁路，而政府不必出资，可坐享其成。

特朗普的发言往往难以取信于听众。然而，面对如此乐观的宏观经济基本面情况，夸大马尼拉房地产发展的言辞已开始压下质疑的声音。无论是即将完工的马尼拉57层摩天大楼，还是宏伟的“一带一路”农产工业区，马尼拉的房地产开发项目现在都已做好充分的准备，即将迎来新一轮的蓬勃发展。